Elämäni paras sijoitus

Onko se Bitcoin, kulta, asunto vai käsilaukku? Mikä voisi olla paras sijoitus? Bitcoinin mukaan en valitettavasti ole ymmärtänyt hypätä, ja käsilaukutkin on minulla käyttöesineitä, ei design helmiä. Silti yksi yksittäinen hankinta on koko pienen varallisuuteni takana. 

Alkukesästä kävin kaverini kanssa lenkilllä, ja koska vauhti ei ollut kova, ehdimme keskustella myös aiheesta "elämäni paras sijoitus". Tähän mennessä molempien paras sijoitus on ehdottomasti ollut oma asunto. Meillä molemmilla on kerrostalossa sijaitseva asunto-osake pääkaupunkiseudulla, mutta kummankaan asunto ei sijaitse kantakaupungissa.

Kantakaupungin asuntoja

Omaa asuntoa harvemmin ajatellaan sijoituksena, sillä siitä ei saa tuottoa, eikä se ole nopeasti eikä helposti myytävissä, sillä jossain on asuttava. Silti alla olevista syitsä johtuen pidän omaa kotia parhaana sijoituksenani.

Halvempaa asumista

Omistusasunnossa on ollut historian valossa halvempaa asua, kuin vuokra-asunnossa. Kuukausikulut (vastike, lainanlyhennys ja korot) jää yleensä alemmaksi, kuin vastaavalla alueella vuokrakodissa asujalla. Omalla kohdallani olen myös pystynyt vaikuttamaan asumisen hintaan. Lainaneuvotteluissa valitsin maksuvaraani nähden pidemmän laina-ajan ja pienemmän lyhennyksen. Kuukausittaiset kulut jäivät näin pienemmiksi ja rahaa jää myös muuhun, kuin asumiseen. 

Asuntolainan omistajat ovat viime vuosina hyötyneet alhaisista lainan koroista. Samaan aikaan, kun vuokrat ovat nousseet vuosittain, omat asumiskuluni ovat pysyneet samoina viimeisen seitsemän vuoden ajan. Korot eivät ole merkittävästi liikkuneet viime vuosina, taso on ollut historiallisen alhainen, mikä on vaikuttanut suoraan asuntolainan omistajien kukkaroon.  

Hyötyä asuntojen hintojen noususta?

Pitkällä aika välillä asuntojen hinnat myötäilevät inflaatiota. Myös suhdanteet vaikuttavat asuntojen hintoihin, syvissä lamoissa myös asuntojen hinnat ovat sukeltaneet, joten omistusasuja ottaa myös riskin asuntonsa kanssa.

Tilastollisesti Suomen asuntomarkkinat ovat kahtiajakautuneet: pääkaupunkiseudulla ja suurissa kaupungeissa asuntojen hinnat ovat nousseet ja muualla maassa asuntojen hinnat ovat laskeneet. Silti pääkaupunkiseudullakin on alueita, joilla neliöhinnat ovat polkeneet paikallaan, tai nousseet inflaatiota hitaammin.

Asuntojen hintojen kehitys 2015-2019 (lähde Tilastokeskus)

Kun puhutaan hintojen noususta, puhutaan harvemmin samassa yhteydessä remonteissa. Jos käytetään esimerkkinä ystäväni asuntoa, niin paperilla katsottuna hän on asunut kultakaivoksessa. Paperilla ystäväni asunnon arvo on hieman yli vuosikymmenessä yli kaksinkertaistunut, eli realisoitumaton tuotto olisi ollut varsin hyvä!

Todellisuudessa asuntoon on pumpattu koko ajan järjettömän suuria määriä lisää rahaa reilun kymmenen vuoden aikana. Eläkeiän saavuttaneen talon kunnostus on kallista puuhaa. Alunperinkään talo ei ole ollut huonokuntoinen, mutta se on käynyt viime vuosikymmenen aikana läpi pakollisia suuria remontteja: hissin rakentaminen ennestään hissittömään taloon, ikkunaremontti, perinteinen putkiremontti. Lähivuosina tulevia remontteja ovat vielä julkisivuremontti ja kattoremontti. Vuosittain on myös tehty joukko pienempiä kunnossa pitoon tähtääviä toimia. 

Samalla myös itse asuntoa on remontoitu kauttaaltaan uusiksi ja pintojen lisäksi keittiö ja märkätilat on uusittu. Tämä on tarkoittanut paperilla huikeaa asunnon arvon nousua, mutta ystäväni lainasumma on kasvanut samaa vauhtia. Ainakaan tämän asunnon kohdalla kyse ei siis ole suhteellisen hyvästä sijainnista huolimatta tuulesta temmatusta hinnannoususta, vaan hinnannousu johtuu suoraan tarpeellisista, mutta myös hinnakkaista remonteista. 

Asumisen vaihtoehtoiskustannus

Suurin hyöty omistusasumisessa tuleekin asumisen vaihtoehtoiskustannuksessa. Tämä on se syy, minkä takia voin kaksin käsin onnitella itseäni tekemistäni asuntokaupoista! Jossain on asuttava, ja jos kyseessä ei ole omistusasunto, useimmiten asutaan vuokralla. Harvalla on omistusasunnon koko summaa käteisenä, joten lainan kautta kerrytetään samalla omaisuutta. Kyse on siis suomalaisittain hyvinkin tutusta pakkosäästämisestä asuntolainan avulla. 

Asunnon ostaminen ei pääkaupunkiseudulla ole halpaa, mutta ero vuokra asumisessa ja omistusasumisessa alkaa näkyä viimeistään siinä kohtaa, kun omistusasujan laina on maksettu ja jäljellä on enää vastike. Omistusasuja ottaa toki enemmän riskiä myös pääoman menettämisestä, asunnon hinta voi myös laskea, ja on viime vuosina laskenutkin suuressa osassa maata. Asuntojen myyntiajat voivat olla pitkiä ja remonttien kulut kaatuvat suoraan omistus asujan niskaan. 

Omistusasunto onkin elämäni paras sijoitus sen takia, että samalla kun olen kerryttänyt omaisuutta asuntolainan muodossa, minulle on jäänyt pienempien asumiskustannusten myötä enemmän rahaa myös muihin sijoituksiin. Jos olisin asunut vuokralla, vuokra olisi niellyt nettotuloista leijonan osan, ja pahimmassa tapauksessa nettovarallisuus olisi kymmenien vuosien elämisen jälkeen edelleen pyöreä nolla.