Q3 2023, Alakuloa Helsingin pörssissä

On aika katsahtaa taaksepäin ja syventyä vuoden 2023 kolmannen kvartaalin lukuihin! Helsingin pörssissä uutiset eivät ole enää uusia, sillä sama lasku, joka alkoi jo pari vuotta sitten, jatkuu edelleen. Luulisi, että laskuun olisi jo ehtinyt tottua, mutta heikkoina hetkinä unohtuu sijoittajien perussääntöihin kuuluva "korkoa korolle"-mantra ja koko sijoitusharrastuksen mielekkyys on koetuksella. 

Toki optimistina toivon vuoden viimeiseltä kvartaalilta ryhtiliikettä, vielä on noin 10 viikkoa aikaa kääntää kurssit kaakkoon. Reaalimaailman tapahtumat kertovat kuitenkin toista tarinaa. Uutisista saa lukea sodasta, suomalaisten yritysten muutosneuvotteluista, rakennusalan konkursseista ja Suomen asuntomarkkinoiden jäätävän syvästä koomasta. Taantuma hiipi lähemmäs (vai onko se alkanut jo?). En siis oikeasti odota nopeaa pörssien kääntöliikettä ylöspäin.

Sumuinen syyskuun ilta

Oma salkku on tänä vuonna ihme kyllä pyristellyt yleistä Helsingin pörssin alakuloa vastaan. Vaikka omassa salkussa on ollut lamaavan suuria laskupäiviä, myös nousupäiviä on ollut muutama. Nordnetin mukaan oman salkun YTD-graafi piirtyy vuoden kolmella ensimmäisellä kvartaalilla juuri ja juuri nollan yläpuolelle, käymättä kuitenkaan yhtenäkään päivänä nollan alapuolella. Hyvänä saavutuksena salkun graafia ei voi pitää, sillä käytännössä viime vuonna hävisin niin reippaasti indeksille, että tämän vuosi on paluuta keskiarvoon. 

Muutokset salkussa 

Kuukausittaiset lisäykset Handelsbankenin Usa-indeksiin ja Nordnetin Indexfund Sverigeen menivät suunnitelmien mukaan. Olen ostanut heinäkuussa myös TietoEvryä kahteen otteeseen, osakkeiden hinta on ollut 24,05e ja 22,38e. Tällä hetkellä osakkeen hinta on 20,12e, joten lasku on jatkunut ostojen jälkeen. 

Rahastot ja osakkeet 30.9.2023

Ehdin jo kertoa, että koko vuoden YTD on tällä hetkellä suunnilleen nollan tuntumassa. Ajanjaksolla heinäkuusta syyskuuhun Nordnetin käppyrä tipahti kuitenkin miinukselle. Sijoitusvarallisuus lisääntyi hieman, mutta sijoituksiin laitettu pääoma oli suurempi, kuin nousu. Sijoitusvarallisuus ja käteinen on kivunnut 80 000 euron yläpuolelle, mutta viimeisen kahden vuoden ajan laskun aikana ainoastaan palkkatuloista säästäminen on lisännyt varallisuutta.  

 

Vertailu edelliseen kvartaaliin

  

Sijoituksiin liittyvää velkaa on Nordnetissä käytössä 3400 euroa. Kolmannen kvartaalin aikana maksoin ylimääräisen lyhennyksen asuntolainaan, sillä asuntolainan korko on tällä hetkellä korkeampi, kuin Nordnetin kultatasolla oleva luottolimiitti. Asuntolainan korko taitaa olla marginaalin kanssa 5% kieppeillä, pohjana on 3kk euribor, sijoituslainan kultatasolla korkokulu on 3,49%. 

Näin pienillä lainasummilla korkoero on euroina tosi pieni, mutta jos asuntolainan saisi maksettua pois kokonaan, se vapauttaisi 216e joka kuukausi rahavirtaa johonkin muuhun. Asuntolainan ylimääräinen lyhennys oli 2000 euroa, ja asuntolainaa on jäljellä syyskuun lopussa noin 6200 euroa. 

Osingot

Osinkoja tuli bruttona noin 340 euroa, ja nettona noin 281 euroa. Osinkoja maksoi AT&T, Wärtsilä, Capman ja salkkuni ahkerin osingonmaksaja Citycon. 

Kotimatkan sumu

Mitä tehdä asunnolle, joka ei käy kaupaksi?

Asuntomme on ollut myynnissä jo muutaman kuukauden. Ensin yritimme myydä asuntoa itse, nyt meillä on välittäjä. Olemme myös laskeneet hintaa pariinkin otteeseen. Suuri kolmio kehä kolmosen sisäpuolella palveluja täynnä olevassa lähiössä ei silti ole löytänyt uutta omistajaansa. 

Muutama asunnon katsoja meillä on käynyt, mutta tarjouksia ei ole sadellut. Nopealla analyysillä ongelmia on kaksi: yleinen markkinatilanne asuntomarkkinoilla on syväjäässä ja tämän taloyhtiön kohdalla kummittelee parin vuoden päästä häämöttävä suuri remontti.

Onko asunnon hinta vieläkään oikea vai pitäisikö hintaa laskea? Jaa-a vaikea sanoa. Jos hintalappuun heittäisi ihan tosi roisin alennuksen, asunto menisi varmaan paremmin kaupaksi. Tappiota ei tee kuitenkaan mieli ottaa asuntokaupoillakaan, vaikka oma asunto ei sijoitus olekaan. Toisaalta tämän hetkinen pyyntihinta lienee aika lailla oikea, alueella on sekä kalliimpia, että edullisempia neliöhintoja saman ikäisissä kolmioissa. 

Jos välittäjä ei saa muutamassa kuukaudessa ostajia liikkeelle, lienee parempi tehdä ratkaisu tähän asuntoon jäämisestä, kuin jättää asunto pidemmäksi aikaa roikkumaan markkinoille. Alue on kuitenkin meille oikea, ongelma on tilojen riittävyys. Suurta intoa remonttiin ei ole, mutta jos asunto ei mene kaupaksi, remontoimalla kolmion isoista huoneista saisi lohkaistua pienempiä tiloja. 

Tähän jäämisessäkin on omat hyvät puolensa, sillä pieni asuntolaina olisi hetkessä kuitattu ja rahaa jäisi enemmän johonkin muuhun. Toki parin vuoden päästä tuleva remontti tarkoittaisi jälleen joko vastikkeen nousua tai henkilökohtaisen lainan ottamista. 

Nouseva kuu

Nettovarallisuuden päivitys

Nettovarallisuuteni teki hiljattain loikan ylöspäin. Tähän tarinaan kuuluu haaveilua isommasta asunnosta, lainaneuvotteluja pankkien kanssa ja viime viikkoinen asuntovälittäjän käynti asunnossamme.

Ikkunarivistöt

Asumme ahtaasti, ja aina välillä innostumme haaveilemaan isommasta asunnosta. Kolme lasta ja kaksi aikuista kolmiossa kuulostaa ahtaalta ja sitä se myös todellisuudessa onkin. 

Kesällä tilanne hieman helpottaa, kun parveketta voi käyttää yhtenä huoneena, mutta talvella seinät alkavat kaatua päälle. Pääkaupunkiseudulla ahtaasti asujia on paljon, mutta itse olen alkanut kaivata enemmän neliöitä ja etenkin niitä seiniä ja ovia, joilla saa jaettua tilan toimivaksi kaikille perheen jäsenille. 

Oman talouden nettovarallisuus on luku, jota tarkkailen vain harvoin. Varallisuuteeni liittyy asunto ja oman asunnon arvo on niin hankala arvioida, että olen jättänyt nettovarallisuuden laskematta. Kun mietitään asunnon vaihtoa, on kuitenkin pakko lainaneuvotteluissa heittää jokin arvio nykyisen asunnon hintalapusta. Siksi kutsuimme kiinteistövälittäjän kylään. Samalla pystyn nyt laskemaan oman nettovarallisuuten. 

Nettovarallisuus 

Nettovarallisuus on pelkistetysti kaikki varat miinus kaikki velat. Minulla varallisuutta on osakkeissa, rahastoissa, talletuksina tileillä ja asunnossa. Asunto on näistä ehdottomasti suurin osuus ja asuntomme arvoksi välittäjä arvioi noin 290 000. Tämä ei siis ole pyyntisumma, vaan arvio toteutuvan kaupan hinnasta. 

Hämmästyin välittäjän antamaa arviota, sillä olen itse ajatellut asunnon arvon paljon pienemmäksi! Nettovarallisuuteni hyppäsi siis ainakin paperilla pari kymppitonnia korkeammaksi. Arvio asuntomme arvosta kuulostaa omiin korviin kovin suurelta, joten pudotan sitä hieman ja käytän lukua 280 000. Asunnosta omistan 40%. Velkoina on asuntolaina, taloyhtiön laina ja myös pieni sijoituslaina osakkeisiin. 

Varat:

-Oma osuus asunnosta 112 000

-Osakkeet ja rahastot (Nordnet) 60 750

-Rahastot (OP) 7 480

-Talletukset 10 000

Yhteensä 190 230

Velat:

-Asuntovelka 12 110

-Osuus taloyhtiön velasta 14 950

-Sijoitusvelka 2 240

Yhteensä 29 300

Kun varallisuudesta vähennetään velat, jää nettovarallisuudeksi 160 930 euroa. Edellisen kerran olen arvioinut nettovarallisuuteni koronakeväänä 2020, tässä vielä linkki kirjoitukseen. Silloin olen kirjannut nettovarallisuudeksi 107 700 euroa, nyt siis summa olisi noin 53 000 euroa suurempi. 

Suurin ero vanhaan arvioon on asunnon hinnassa. Oikea arvo nähdään vasta, kun asunto saadaan myytyä seuraavalle omistajalleen. 

Myös sijoitusvarallisuuden kohdalla on tapahtunut muutos. Tuolloin koronakeväällä osakkeiden arvo oli pudonnut pohjamutiin, koronakevään jälkeen alkoi kiivas nousu. Myös tänä vuonna osakkeiden hinnat ovat pudonneet huipuistaan, joskin luisu on ollut hitaampi. Vaikka sijoitussalkkuni arvo on elänyt, eikä nyt olla kovin korkealla, olen silti saanut kasvatettua osakesalkkuani suuremmaksi. 

Elämäni paras sijoitus

Onko se Bitcoin, kulta, asunto vai käsilaukku? Mikä voisi olla paras sijoitus? Bitcoinin mukaan en valitettavasti ole ymmärtänyt hypätä, ja käsilaukutkin on minulla käyttöesineitä, ei design helmiä. Silti yksi yksittäinen hankinta on koko pienen varallisuuteni takana. 

Alkukesästä kävin kaverini kanssa lenkilllä, ja koska vauhti ei ollut kova, ehdimme keskustella myös aiheesta "elämäni paras sijoitus". Tähän mennessä molempien paras sijoitus on ehdottomasti ollut oma asunto. Meillä molemmilla on kerrostalossa sijaitseva asunto-osake pääkaupunkiseudulla, mutta kummankaan asunto ei sijaitse kantakaupungissa.

Kantakaupungin asuntoja

Omaa asuntoa harvemmin ajatellaan sijoituksena, sillä siitä ei saa tuottoa, eikä se ole nopeasti eikä helposti myytävissä, sillä jossain on asuttava. Silti alla olevista syitsä johtuen pidän omaa kotia parhaana sijoituksenani.

Halvempaa asumista

Omistusasunnossa on ollut historian valossa halvempaa asua, kuin vuokra-asunnossa. Kuukausikulut (vastike, lainanlyhennys ja korot) jää yleensä alemmaksi, kuin vastaavalla alueella vuokrakodissa asujalla. Omalla kohdallani olen myös pystynyt vaikuttamaan asumisen hintaan. Lainaneuvotteluissa valitsin maksuvaraani nähden pidemmän laina-ajan ja pienemmän lyhennyksen. Kuukausittaiset kulut jäivät näin pienemmiksi ja rahaa jää myös muuhun, kuin asumiseen. 

Asuntolainan omistajat ovat viime vuosina hyötyneet alhaisista lainan koroista. Samaan aikaan, kun vuokrat ovat nousseet vuosittain, omat asumiskuluni ovat pysyneet samoina viimeisen seitsemän vuoden ajan. Korot eivät ole merkittävästi liikkuneet viime vuosina, taso on ollut historiallisen alhainen, mikä on vaikuttanut suoraan asuntolainan omistajien kukkaroon.  

Hyötyä asuntojen hintojen noususta?

Pitkällä aika välillä asuntojen hinnat myötäilevät inflaatiota. Myös suhdanteet vaikuttavat asuntojen hintoihin, syvissä lamoissa myös asuntojen hinnat ovat sukeltaneet, joten omistusasuja ottaa myös riskin asuntonsa kanssa.

Tilastollisesti Suomen asuntomarkkinat ovat kahtiajakautuneet: pääkaupunkiseudulla ja suurissa kaupungeissa asuntojen hinnat ovat nousseet ja muualla maassa asuntojen hinnat ovat laskeneet. Silti pääkaupunkiseudullakin on alueita, joilla neliöhinnat ovat polkeneet paikallaan, tai nousseet inflaatiota hitaammin.

Asuntojen hintojen kehitys 2015-2019 (lähde Tilastokeskus)

Kun puhutaan hintojen noususta, puhutaan harvemmin samassa yhteydessä remonteissa. Jos käytetään esimerkkinä ystäväni asuntoa, niin paperilla katsottuna hän on asunut kultakaivoksessa. Paperilla ystäväni asunnon arvo on hieman yli vuosikymmenessä yli kaksinkertaistunut, eli realisoitumaton tuotto olisi ollut varsin hyvä!

Todellisuudessa asuntoon on pumpattu koko ajan järjettömän suuria määriä lisää rahaa reilun kymmenen vuoden aikana. Eläkeiän saavuttaneen talon kunnostus on kallista puuhaa. Alunperinkään talo ei ole ollut huonokuntoinen, mutta se on käynyt viime vuosikymmenen aikana läpi pakollisia suuria remontteja: hissin rakentaminen ennestään hissittömään taloon, ikkunaremontti, perinteinen putkiremontti. Lähivuosina tulevia remontteja ovat vielä julkisivuremontti ja kattoremontti. Vuosittain on myös tehty joukko pienempiä kunnossa pitoon tähtääviä toimia. 

Samalla myös itse asuntoa on remontoitu kauttaaltaan uusiksi ja pintojen lisäksi keittiö ja märkätilat on uusittu. Tämä on tarkoittanut paperilla huikeaa asunnon arvon nousua, mutta ystäväni lainasumma on kasvanut samaa vauhtia. Ainakaan tämän asunnon kohdalla kyse ei siis ole suhteellisen hyvästä sijainnista huolimatta tuulesta temmatusta hinnannoususta, vaan hinnannousu johtuu suoraan tarpeellisista, mutta myös hinnakkaista remonteista. 

Asumisen vaihtoehtoiskustannus

Suurin hyöty omistusasumisessa tuleekin asumisen vaihtoehtoiskustannuksessa. Tämä on se syy, minkä takia voin kaksin käsin onnitella itseäni tekemistäni asuntokaupoista! Jossain on asuttava, ja jos kyseessä ei ole omistusasunto, useimmiten asutaan vuokralla. Harvalla on omistusasunnon koko summaa käteisenä, joten lainan kautta kerrytetään samalla omaisuutta. Kyse on siis suomalaisittain hyvinkin tutusta pakkosäästämisestä asuntolainan avulla. 

Asunnon ostaminen ei pääkaupunkiseudulla ole halpaa, mutta ero vuokra asumisessa ja omistusasumisessa alkaa näkyä viimeistään siinä kohtaa, kun omistusasujan laina on maksettu ja jäljellä on enää vastike. Omistusasuja ottaa toki enemmän riskiä myös pääoman menettämisestä, asunnon hinta voi myös laskea, ja on viime vuosina laskenutkin suuressa osassa maata. Asuntojen myyntiajat voivat olla pitkiä ja remonttien kulut kaatuvat suoraan omistus asujan niskaan. 

Omistusasunto onkin elämäni paras sijoitus sen takia, että samalla kun olen kerryttänyt omaisuutta asuntolainan muodossa, minulle on jäänyt pienempien asumiskustannusten myötä enemmän rahaa myös muihin sijoituksiin. Jos olisin asunut vuokralla, vuokra olisi niellyt nettotuloista leijonan osan, ja pahimmassa tapauksessa nettovarallisuus olisi kymmenien vuosien elämisen jälkeen edelleen pyöreä nolla.  

Hellettä ja asuntokuumetta

Olen kuin kissa, joka tarsii käpäliään, venyttelee makeasti ja kehrää yksikseen ikkunan edessä auringon valon tekemässä läikässä. Vaivun ihanan helteen ansiosta nirvanaan ja nautiskelen täysillä lämpimästä säästä. Helle sopii minulle ja käytän hyväkseni mahdollisuuden syödä jätskiä ja loikoilla rannalla.

Helteellä on ollut muitakin vaikutuksia. Olemme koko perheellä olleet kotona kesälomalla, ja nyt kun lapset kasvavat koko ajan suuremmiksi, meidän kolmiomme alkaa olla jo pieni viiden hengen perheelle. Olenkin selaillut koko kesän ajan rannalla loikoillessa kiivaasti Oikotien myytävänä olevia asuntoja. Viime päivinä on uutisoitu hiljentyneistä asuntomarkkinoista, joten ehkä nyt olisi oikea aika ostaa?

Asumme pääkaupunkiseudulla, joten asunnot ovat lähtökohtaisesti kalliita. Asuminen haukkaa nettotuloista leijonan osan. Kauemmas ei kuitenkaan kannata muuttaa, sillä työpaikat ovat täällä ja jos muutamme kauemmas, tarvitaan kaksi autoa. Neliöitä nykyisessä asunnossamme on suhteellisen paljon, mutta pohja on surkean huono. Asumme kolmiossa, keskellä asuntoa on järjettömän suuri eteinen, jota voi käyttää vain läpikulkuun. Enkä pysty mitenkään taikomaan tähän asuntoon esimerkiksi toista vessaa. Kun ostimme asuntoa, olimme myyneet omamme jo pari kuukautta sitten, ja jonnekin oli pakko muuttaa. Tämä asunto oli hankalassa tilanteessa se niin kutsuttu pienin paha.

Kulmia asumiseen

Asuminen ja onnellisuus

Olen palaamassa vanhaan työpaikkaani syksyllä, joten tuloni hyppäävät suuremmiksi. Opintoni ovat edelleen hieman kesken, joten joudun jakamaan aikani opintojen, työn ja perheen kesken. Oma työpaikkani on vakinainen, kuten myös miehen työpaikka, joten luullakseni saisimme helpostikin lisää lainaa. Koska tulot suurenevat, pitäisikö kasvattaa asuntolainaa ja muuttaa suurempaan asuntoon? Jos jatkamme asumista nykyisessä asunnossa, olemmeko kaikki kohta osallisia julmassa ihmiskokeessa? Ovatko ihmiset keskimääräistä onnellisempia, jos neliöitä on vähintään tietty määrä/asuja? Pienehkön asunnon jakaminen neljän muun ihmisen, sekä kasvavan tavaravuoren kanssa käy auttamatta mielenterveydelle. 

Hyvät ja huonot puolet nykyisessä asunnossa:

+ Kohtuullisen hyvä sijainti, julkisilla pääsee moneen suuntaan.

+ Mukavat ja hiljaiset naapurit.

+ Pieni lainasumma, lainaa enää vähän jäljellä, joten tällä tahdilla olisin muutaman vuoden päästä velaton. 

+ Kohtuullisen kokoiset asumiskustannukset, rahaa jää yli sekä sijoittamiseen ja kuluttamiseen.

+ Hyvä taloyhtiö, jossa remontteja tehdään ajallaan.
- Huono pohja, jota ei pysty muuntelemaan.

- Ei omaa rauhaa, koska tilaa on vähän.

- Putkiremontti tulee vastaan 5-10 vuoden säteellä (oma arvio), putkiremontti nostaa jälleen lainasummaa, jolloin velattomuus siirtyy jälleen kauemmaksi. 

- Nykyisessä asunnossa on remontin tarvetta, joten jos jatkamme asumista tässä, on pakko sekä asuinviihtyvyyden, että asunnon pintojen kulumisen takia panostaa nykyiseen asuntoon.

Hyvät ja huonot puolet muuttamisessa suurempaan asuntoon:

+ Lisää huoneita ja tilaa!

+ Toinen vessa!

+ Mahdollisuus muuttaa rivitaloon ja toteuttaa unelma omasta pihasta.

+ Pitkäaikainen asunto, jossa pystysimme asumaan halutessamme seuraavat 20 vuotta.

- Koska asuntojen hinnat ovat tällä seudulla korkeat, tämäkään asunto ei tulisi olemaan unelmien täyttymys, vaan jonkinlainen kompromissi, jossa puntaroitaisiin eri vaihtoehtoja rahan ja tilan suhteen.
- Monessa rivarissa on menty rakennusvaiheessa siitä, mistä aita on matalin. 70-luvun rivarit ovat sietämättömän kalliita, mutta silti tasakattoisia ja monessa on paljon parjattu valesokkeli. Molemmat ovat mahdollisia kosteusvaurion aiheuttajia. 

- Emme halua muuttaa tältä alueelta pois lasten harrastusten ja koulun/päiväkodin takia. Asuntokanta on tässä lähiössä rakennettu samaan aikaan, eli kaikissa taloissa on joko tulossa isot remontit, tai sitten niitä aletaan suunnittelemaan. En siis pääse välttämättä putkiremonttia pakoon, huonoimmassa tapauksessa joudumme maksamaan ja sietämään uudelleen myös julkisivuremontin, ikkunaremontin, parvekeremontin...  Remontit jyvitetään neliöiden mukaan, eli isommassa asunnossa joutuisimme maksamaan näistä remonteista enemmän, kuin pienemmässä asunnossa. Tällä seudulla putkiremontin kustannus on ollut kuulemani mukaan noin 1000e/neliö. Katsoin myös Oikotieltä asuntoa, jonka putkiremontti kulut olivat nousseet niinkin korkeaksi, kuin 1500e/neliö (!!!). 

- Velkasumma kasvaisi, joutuisin omien laskelmieni mukaan suurentamaan myös kuukausittaista lyhennykseen laitettavaa summaa, jotta pysyisin asettamassani 20 vuoden velan rajassa. Jos haluaa hyväkuntoisen asunnon, velkasumma nousee helposti yli kipurajan. 90 neliöinen kerrostalo asunto, johon on tehty putkiremontti, ja johon suunnitelmieni mukaan mahtuisimme, maksaa alueella noin 350 000 euroa. 

- Suurempi asunto, joten myös kaikki muut asumisen kulut kasvaisivat, näihin kuuluu mm. vakuutukset, sähkö, vastikkeet. 

- Muutosta on myös muita kustannuksia, eli varainsiirtovero (joka tulisi olemaan meidän tapauksessa 6500-7000 euroa, tämä siis asunnon vaihtajan kannalta ihan hukkaan heitettyä rahaa), ja muuttofirman lasku. Jos asunto on huonokuntoinen, myös remontoinnista tulee kuluja. 

- Sellaisen kompromissi asunnon löytäminen, johon sekä puoliso, että minä olisimme tyytyväisiä voi olla hankalaa.
- Suuri osa nettovarallisuudesta on sidottuna omaan asuntoon, jossa se ei tuota mitään.

Haaveeni saada lisää ihanaa tilaa näyttävät huonoilta. Miinuspuolia näyttäisi yllä olevan listauksen mukaan olevan paljon enemmän, kuin plussa puolia, melkein kaikki miinuspuolet liittyvät rahaan.