Nettovarallisuuden päivitys

Nettovarallisuuteni teki hiljattain loikan ylöspäin. Tähän tarinaan kuuluu haaveilua isommasta asunnosta, lainaneuvotteluja pankkien kanssa ja viime viikkoinen asuntovälittäjän käynti asunnossamme.

Ikkunarivistöt

Asumme ahtaasti, ja aina välillä innostumme haaveilemaan isommasta asunnosta. Kolme lasta ja kaksi aikuista kolmiossa kuulostaa ahtaalta ja sitä se myös todellisuudessa onkin. 

Kesällä tilanne hieman helpottaa, kun parveketta voi käyttää yhtenä huoneena, mutta talvella seinät alkavat kaatua päälle. Pääkaupunkiseudulla ahtaasti asujia on paljon, mutta itse olen alkanut kaivata enemmän neliöitä ja etenkin niitä seiniä ja ovia, joilla saa jaettua tilan toimivaksi kaikille perheen jäsenille. 

Oman talouden nettovarallisuus on luku, jota tarkkailen vain harvoin. Varallisuuteeni liittyy asunto ja oman asunnon arvo on niin hankala arvioida, että olen jättänyt nettovarallisuuden laskematta. Kun mietitään asunnon vaihtoa, on kuitenkin pakko lainaneuvotteluissa heittää jokin arvio nykyisen asunnon hintalapusta. Siksi kutsuimme kiinteistövälittäjän kylään. Samalla pystyn nyt laskemaan oman nettovarallisuuten. 

Nettovarallisuus 

Nettovarallisuus on pelkistetysti kaikki varat miinus kaikki velat. Minulla varallisuutta on osakkeissa, rahastoissa, talletuksina tileillä ja asunnossa. Asunto on näistä ehdottomasti suurin osuus ja asuntomme arvoksi välittäjä arvioi noin 290 000. Tämä ei siis ole pyyntisumma, vaan arvio toteutuvan kaupan hinnasta. 

Hämmästyin välittäjän antamaa arviota, sillä olen itse ajatellut asunnon arvon paljon pienemmäksi! Nettovarallisuuteni hyppäsi siis ainakin paperilla pari kymppitonnia korkeammaksi. Arvio asuntomme arvosta kuulostaa omiin korviin kovin suurelta, joten pudotan sitä hieman ja käytän lukua 280 000. Asunnosta omistan 40%. Velkoina on asuntolaina, taloyhtiön laina ja myös pieni sijoituslaina osakkeisiin. 

Varat:

-Oma osuus asunnosta 112 000

-Osakkeet ja rahastot (Nordnet) 60 750

-Rahastot (OP) 7 480

-Talletukset 10 000

Yhteensä 190 230

Velat:

-Asuntovelka 12 110

-Osuus taloyhtiön velasta 14 950

-Sijoitusvelka 2 240

Yhteensä 29 300

Kun varallisuudesta vähennetään velat, jää nettovarallisuudeksi 160 930 euroa. Edellisen kerran olen arvioinut nettovarallisuuteni koronakeväänä 2020, tässä vielä linkki kirjoitukseen. Silloin olen kirjannut nettovarallisuudeksi 107 700 euroa, nyt siis summa olisi noin 53 000 euroa suurempi. 

Suurin ero vanhaan arvioon on asunnon hinnassa. Oikea arvo nähdään vasta, kun asunto saadaan myytyä seuraavalle omistajalleen. 

Myös sijoitusvarallisuuden kohdalla on tapahtunut muutos. Tuolloin koronakeväällä osakkeiden arvo oli pudonnut pohjamutiin, koronakevään jälkeen alkoi kiivas nousu. Myös tänä vuonna osakkeiden hinnat ovat pudonneet huipuistaan, joskin luisu on ollut hitaampi. Vaikka sijoitussalkkuni arvo on elänyt, eikä nyt olla kovin korkealla, olen silti saanut kasvatettua osakesalkkuani suuremmaksi. 

Nettovarallisuus

Koronavirus ravistelee kursseja. Suurin osa omaisuudestani on kuitenkin turvassa koronaviruksen lieve-ilmiöiltä ja lepää pääkaupunkiseudun lähiössä vakaasti vuosituhansia vanhan suomalaisen peruskallion päällä. Varallisuus on kiinni perheemme kodissamme, josta omistan 40%.

Aika lohduttavaa (tuo peruskalliojuttu), mutta kuten monella muullakin suomalaisella, nettovarallisuus on pääosin kiinni yhdessä kohteessa, joten hajautus on huono.

Mitä nettovarallisuus kertoo?

Nettovarallisuus kertoo yksinkertaisesti sen, mitä jää viivan alle, kun kaikista varoista miinustetaan kaikki velat. Toisilla viivan alle jää negatiivinen luku, useimmilla onneksi kuitenkin nettovarallisuus jää plussalle.

Nettovarallisuus ei ole ollut oman talousseurantani ydinlukuja oikeastaan kahdesta syystä. En ensinnäkään ole tiennyt, minkä hintaisessa asunnossa asun. Muutimme tähän jo yli seitsemän vuotta sitten, enkä ole seurannut, mihin suuntaan arvo on kehittynyt. Toinen syy on, että oma koti ei tuota mitään, joten asunnon arvo on jokseenkin yhdentekevä niin kauan, kun sitä ei ole tarvetta myydä tai asuntoa ei ole tarve käyttää vakuutena lainaan.

Olenkin itsekseni pohtinut, että nettovarallisuudella on lukemana enemmän painoarvoa henkilölle, jolla talous on pirstaloitunut useampaan kohteeseen. Saattaa olla useampia lainoja (velkaa asunnoista, opiskeluista, autoista). Ja myös varallisuutta useammassa kohteessa (vapaa-ajan asunto, oma asunto, sijoitusasuntoja, osakkeita, rahastoja, fyysistä kultaa tai vaikkapa arvokasta taidetta).

Kun varoja ja velkoja on useammassa kohteessa, on mahdollisesti myös käytetty velan vipuvaikutusta hyväksi ja käytetty olemassa olevaa varallisuutta vakuutena uuden hankkimiseen. Tämä on tavallista mm. asuntosijoittajien keskuudessa. Omaisuudesta muodostuu häkkyrä, joka on pidettävä tasapainossa, ja nettovarallisuus on se luku, joka kertoo viime kädessä talouden tasapainosta.

Helsingin vanhoja asuintaloja

Oman asunnon arvo

Ongelmana nettovarallisuuden laskemisessa on omaisuuden hinnan arvioiminen. Osakkeiden ja rahastojen arvo on helppo katsoa suoraan nettipankista. Asuntojen ja muun kiinteän omaisuuden arvioiminen on jo paljon vaikeampaa.

Meidän pienessä kerrostalossamme tehtiin kuitenkin asuntokauppa muutama kuukausi sitten, ja täsmälleen samalla pohjalla oleva asunto vaihtoi omistajaa. Tein hieman nokkelaa Sherlock Holmesmaista etsivätyöskentelyä (no jaa, vaati ehkä puoli minuuttia etsiä myytävänä oleva asunnon myynti-ilmoitus netistä). Asunto meni kaupaksi jo ensimmäisellä näytöllä.

Hyvä puoli on, että kauppa oli nopea ja asunnot liikkuvat tällä alueella. Kauppa oli toki tehty ennen koronavirusta, joten tilanne voi olla nykyisin erilainen. Huono puoli on, että sekä muuta asuntokauppaa seuraamalla, että tämän yksittäisen asuntokaupan kohdalla voi huomata, että vanhojen asuntojen arvot eivät ole (ilman  suuria remontteja) nousseet alueella viimeisen seitsemän vuoden aikana. Myynnissä ollut asunto meni kaupaksi luultavasti aika samalla summalla, kun mitä itse maksoimme omastamme seitsemän vuotta sitten.

Asuntoomme kohdistuu jonkin verran taloyhtiön velkaa, mutta jos joutuisimme myymään asuntomme, jäisi siitä taloyhtiövelan maksun jälkeen noin 220 000 euroa jäljelle. Oma omistusosuuteni on 40% eli 88 000 euroa.

Torneja ja pastellivärejä

Nettovarallisuus= kaikki varallisuus-kaikki velat

Nettovarallisuus lasketaan siis niin, että kaikesta varallisuudesta lasketaan pois kaikki velat. Varallisuutta minulla on 40% asunnosta, varoja tilillä, osakkeita ja rahastoja. Muuta varallisuuteen laskettavaa ei ole. Velkaa on ainoastaan asunnosta.

Varat:
Oma osuus asunnosta 88 000
Tilit  7300
Rahastot 8300
Osakkeet 20 300

Varallisuus yhteensä 123 900

Velat:
Asuntolaina 16 200

Velat yhteensä 16 200

Nettovarallisuus yhteensä 107 700

Miten nettovarallisuuteni on kertynyt?

Oma nettovarallisuuteni on kasaantunut pikku hiljaa noin seitsemäntoista vuoden aikana, sillä noin seitsemäntoista vuotta sitten olen siirtynyt opiskelemasta työelämään. Olen aina kammonnut velkaa, eikä minulla ei ole ollut koskaan muuta pitkäaikaista velkaa, kuin asuntolaina. Oma nettovarallisuuteni ei näin ollen ole koskaan pudonnut nollan alapuolelle.  

Nettovarallisuus on kertynyt vähän vahingossa asuntolainaa maksaessa. Ensimmäinen oma kotini oli yhdessä puolison kanssa vuonna 2006 ostettu kaksio ja nykyinen asuntoni on saman puolison kanssa ostettu kolmio. Ensimmäiseen asuntooni minulla oli silkkaa rahaa omista palkoistani säästettynä noin 3500 euroa, lisäksi sain vanhemmiltani lahjana 3000 euroa, eli yhteensä käsirahaa oli kasassa 6500 euroa. 6500 euron alkusumman avulla nettovarallisuus on käytännössä asuntolainojen avulla vivutettu nykyiselle tasolle. Jos en olisi aikanaan ostanut asuntoa, olisi asumiseen käytetty summa mennyt vuokranmaksamiseen ja nettovarallisuuteni olisi huomattavasti pienempi.

Aiemmin tein asuntolainaan ylimääräisiä lyhennyksiä, koska rahaa kertyi säästöön, eikä osaamista sijoittamiseen ollut. Nyt olen kääntänyt kelkkani ja asuntolainan lyhennykset on tauolla vielä ensi kevääseen saakka osittaisen lomautuksen takia.

Viime vuosien alhainen korkotaso on helpottanut meidän asuntovelallisten elämää, mutta olen myös päässyt nauttimaan nykyistä paljon korkeammasta asuntolainojen korkotasosta, sillä vuonna 2008 12 kk euribor oli yli 5%. Kun korot ovat pikku hiljaa laskeneet alle nollan, olen tehnyt päätöksen laittaa ylimääräiset rahat paremmin tuottaviin osakkeisiin, kuin lyhentää asuntolainaa.

Paljon vai vähän?

Onko 107 700 euroa nettovarallisuutena paljon vai vähän? Uusin tutkimus suomalaisten nettovarallisuudesta on melko vanha ja peräisin vuodelta 2016. Sen mukaan suomalaisten kotitalouksien mediaani oli tuolloin 107 200, eli oma henkilökohtainen varallisuuteni vastaa melko tarkkaan koko kotitalouksien mediaania. Perheeseeni kuuluu puoliso, jolla on omat varansa ja velkansa, mutta tässä kirjoituksessa, kuten koko blogissa kerron vain omista raha-asioistani. Tutkimuksesta on jo aikaa, joten luultavasti uusi tutkimus toisi esiin eri lukuja. 

Oma nettovarallisuuteni ei siis ole mitenkään erinomainen, mutta ihan hyvällä mallilla. Nettovarallisuus summan tietämisestä on ehkä se hyöty itselleni, että tiedän mihin suuntaan varallisuutta pitäisi jumpata. Tilastokeskuksen tutkimuksen mukaan suomalaisiten varallisuudesta noin puolet on asunnossa, omasta varallisuudestani asunnossa on noin 70%. Tämän hetkinen suunnitelma onkin kasvattaa sijoitussalkun osuutta varallisuudestani. 

Elämäni paras sijoitus

Onko se Bitcoin, kulta, asunto vai käsilaukku? Mikä voisi olla paras sijoitus? Bitcoinin mukaan en valitettavasti ole ymmärtänyt hypätä, ja käsilaukutkin on minulla käyttöesineitä, ei design helmiä. Silti yksi yksittäinen hankinta on koko pienen varallisuuteni takana. 

Alkukesästä kävin kaverini kanssa lenkilllä, ja koska vauhti ei ollut kova, ehdimme keskustella myös aiheesta "elämäni paras sijoitus". Tähän mennessä molempien paras sijoitus on ehdottomasti ollut oma asunto. Meillä molemmilla on kerrostalossa sijaitseva asunto-osake pääkaupunkiseudulla, mutta kummankaan asunto ei sijaitse kantakaupungissa.

Kantakaupungin asuntoja

Omaa asuntoa harvemmin ajatellaan sijoituksena, sillä siitä ei saa tuottoa, eikä se ole nopeasti eikä helposti myytävissä, sillä jossain on asuttava. Silti alla olevista syitsä johtuen pidän omaa kotia parhaana sijoituksenani.

Halvempaa asumista

Omistusasunnossa on ollut historian valossa halvempaa asua, kuin vuokra-asunnossa. Kuukausikulut (vastike, lainanlyhennys ja korot) jää yleensä alemmaksi, kuin vastaavalla alueella vuokrakodissa asujalla. Omalla kohdallani olen myös pystynyt vaikuttamaan asumisen hintaan. Lainaneuvotteluissa valitsin maksuvaraani nähden pidemmän laina-ajan ja pienemmän lyhennyksen. Kuukausittaiset kulut jäivät näin pienemmiksi ja rahaa jää myös muuhun, kuin asumiseen. 

Asuntolainan omistajat ovat viime vuosina hyötyneet alhaisista lainan koroista. Samaan aikaan, kun vuokrat ovat nousseet vuosittain, omat asumiskuluni ovat pysyneet samoina viimeisen seitsemän vuoden ajan. Korot eivät ole merkittävästi liikkuneet viime vuosina, taso on ollut historiallisen alhainen, mikä on vaikuttanut suoraan asuntolainan omistajien kukkaroon.  

Hyötyä asuntojen hintojen noususta?

Pitkällä aika välillä asuntojen hinnat myötäilevät inflaatiota. Myös suhdanteet vaikuttavat asuntojen hintoihin, syvissä lamoissa myös asuntojen hinnat ovat sukeltaneet, joten omistusasuja ottaa myös riskin asuntonsa kanssa.

Tilastollisesti Suomen asuntomarkkinat ovat kahtiajakautuneet: pääkaupunkiseudulla ja suurissa kaupungeissa asuntojen hinnat ovat nousseet ja muualla maassa asuntojen hinnat ovat laskeneet. Silti pääkaupunkiseudullakin on alueita, joilla neliöhinnat ovat polkeneet paikallaan, tai nousseet inflaatiota hitaammin.

Asuntojen hintojen kehitys 2015-2019 (lähde Tilastokeskus)

Kun puhutaan hintojen noususta, puhutaan harvemmin samassa yhteydessä remonteissa. Jos käytetään esimerkkinä ystäväni asuntoa, niin paperilla katsottuna hän on asunut kultakaivoksessa. Paperilla ystäväni asunnon arvo on hieman yli vuosikymmenessä yli kaksinkertaistunut, eli realisoitumaton tuotto olisi ollut varsin hyvä!

Todellisuudessa asuntoon on pumpattu koko ajan järjettömän suuria määriä lisää rahaa reilun kymmenen vuoden aikana. Eläkeiän saavuttaneen talon kunnostus on kallista puuhaa. Alunperinkään talo ei ole ollut huonokuntoinen, mutta se on käynyt viime vuosikymmenen aikana läpi pakollisia suuria remontteja: hissin rakentaminen ennestään hissittömään taloon, ikkunaremontti, perinteinen putkiremontti. Lähivuosina tulevia remontteja ovat vielä julkisivuremontti ja kattoremontti. Vuosittain on myös tehty joukko pienempiä kunnossa pitoon tähtääviä toimia. 

Samalla myös itse asuntoa on remontoitu kauttaaltaan uusiksi ja pintojen lisäksi keittiö ja märkätilat on uusittu. Tämä on tarkoittanut paperilla huikeaa asunnon arvon nousua, mutta ystäväni lainasumma on kasvanut samaa vauhtia. Ainakaan tämän asunnon kohdalla kyse ei siis ole suhteellisen hyvästä sijainnista huolimatta tuulesta temmatusta hinnannoususta, vaan hinnannousu johtuu suoraan tarpeellisista, mutta myös hinnakkaista remonteista. 

Asumisen vaihtoehtoiskustannus

Suurin hyöty omistusasumisessa tuleekin asumisen vaihtoehtoiskustannuksessa. Tämä on se syy, minkä takia voin kaksin käsin onnitella itseäni tekemistäni asuntokaupoista! Jossain on asuttava, ja jos kyseessä ei ole omistusasunto, useimmiten asutaan vuokralla. Harvalla on omistusasunnon koko summaa käteisenä, joten lainan kautta kerrytetään samalla omaisuutta. Kyse on siis suomalaisittain hyvinkin tutusta pakkosäästämisestä asuntolainan avulla. 

Asunnon ostaminen ei pääkaupunkiseudulla ole halpaa, mutta ero vuokra asumisessa ja omistusasumisessa alkaa näkyä viimeistään siinä kohtaa, kun omistusasujan laina on maksettu ja jäljellä on enää vastike. Omistusasuja ottaa toki enemmän riskiä myös pääoman menettämisestä, asunnon hinta voi myös laskea, ja on viime vuosina laskenutkin suuressa osassa maata. Asuntojen myyntiajat voivat olla pitkiä ja remonttien kulut kaatuvat suoraan omistus asujan niskaan. 

Omistusasunto onkin elämäni paras sijoitus sen takia, että samalla kun olen kerryttänyt omaisuutta asuntolainan muodossa, minulle on jäänyt pienempien asumiskustannusten myötä enemmän rahaa myös muihin sijoituksiin. Jos olisin asunut vuokralla, vuokra olisi niellyt nettotuloista leijonan osan, ja pahimmassa tapauksessa nettovarallisuus olisi kymmenien vuosien elämisen jälkeen edelleen pyöreä nolla.